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　　随着高质发展成为行业共识，企业扩张策略正在从以往的规模优先转向效益优先。2020-2023年，物业上市公司管理面积增速由2020年的37.3%持续下降至2023年的12.4%，合约面积增速由2020年的20.4%下降至2023年的4.4%。2024H1，物业上市企业管理面积均值1.4亿平方米，同比增长9.3%，较上年同期下降3个百分点；合约面积均值1.9亿平方米，同比增长2.2%，较上年同期下降3.6个百分点。

　　高质量发展导向下，物业企业主动“割舍”低质效、低收缴率、管理难度大、发展潜力小的项目，优化项目组合，彰显企业提升管理项目质量的决心。规模导向下，物业企业收购及拓展了一些低盈利或潜在亏损的项目，为企业高质量、可持续发展埋下了隐患。2024上半年，多家企业主动解约合约项目及在管项目，虽然短期内，导致管理规模的下降，但能够提升运营质效，有效遏制经营效益的下滑。

　　管理面积指标披露的重要性在弱化，物业服务企业更加重视对“质”的追求。管理面积历来被作为物业企业发展的重要指标，但越来越多的上市公司正逐步弱化对于管理面积的数据披露。如合景悠活、万物云、浦江中国、润华服务、瑞森生活服务等均未在年报中披露管理面积相关数据。其中，瑞森生活服务明确指出，公司从关注面积的增加调整为更关注营收的增长，因此不再发布项目的管理面积数据。

　　弱化管理面积披露的原因：第一，伴随城市服务、IFM等业务的发展，管理面积和营业收入的直接相关性弱化了，企业经营重点应转变为提升经营效益；第二，管理面积的增长趋缓，且预计很难会有高速增长；第三，管理业态及业务更多元，学校、医院、景区、轨道交通等项目大多是根据服务内容和要求核算项目金额，取代了按建筑面积收取物业费的模式，而且有一些项目比如公园、景区本身就没有建筑面积。

　　2024上半年，上市物业企业来自第三方管理面积占比53.76%，较2023年全年上升0.39个百分点。高质量外拓有助于：第一，对冲来自关联方管理面积下降导致的增长降速；第二，提升获取第三方项目的能力，赢得市场及客户认可和信任，彰显独立化发展的信心；第三，外拓项目以非住宅业态为主，可以平衡企业的收入来源、有利于多元业务的开展，满足企业战略发展需要。

　　“深耕”和“聚焦”成为物业企业市场拓展的主题词。如中海物业明确了要在当地市场实现规模排名前三的目标；提出核心策略是打好聚焦城市深耕战，把“四大深耕”（区域、业态、客户、项目）做深、做实。世茂服务实行“城市深耕”战略，设定19个深耕城市，重点关注市场拓展的集中化和协同性问题。永升服务以获得的项目作为基石，继续在当地市场实现渗透，从而实现当地市场密度的提升。

　　完善拓展机制是高质量外拓的关键。全面优化市场拓展机制，建立可衡量的市场评估及管控机制，持续关注高品质投拓标的。坚持“投前测算-投后管理”一体化运营，避免投前投后两张皮。投资部门考核指标为投资额、外拓面积、项目饱和收入等，奖励也与这些指标挂钩，造成投前测算的假设往往过于理想化，后期运营难以实现。一套完善的外拓投资制度，涵盖运营人员参与项目前期尽调、投前测算、投资决策会议等细节，需要物业企业各部门长期磨合，多部门有效协同作战。保持战略定力，实施更具目的性的外拓。无论是加大重点区域的外拓以提升管理密度，还是聚焦一两个细分赛道如：学校、医院、公共等，打造细分赛道标杆，提升细分赛道竞争力和构筑护城河，抑或是为了更好地开展增值业务，物业企业如今外拓目的性更强，与企业中长期战略保持一致。

　　物业并购市场继续遇冷，但部分企业仍伺机而动。虽然2024年物业并购市场“平淡无奇”，除年初金茂服务以总现金3.238亿元收购北京市润物嘉业企业管理有限公司全部股权外，鲜有物业公司规模型收并购的消息传出，并购市场继续遇冷。但是，并购重组是物业企业进行资源整合、规模扩张和产业升级的重要方式，存量市场下，更是为并购市场提供了机会和整合空间。同时，政策环境的优化也为物业企业的收并购提供了有力支持，进一步激发市场活力。二级市场对估值的压制，使得一些被低估的优质标的将成为重点被并购的目标。物业企业对并购标的选择标准更加严格，主要考虑以下几个方面：第一，有助于提升覆盖区域管理密度并与现业务产生协同效应；第二，企业摒弃追求扩大管理面积的单纯“规模型”并购，重点对标的成本、商誉、并购后资源的导入及助力公司长远发展等方面进行综合考量；第三，在选出优质标的后，更看重对价的合理性。

　　近五年，行业成长步伐逐年放缓，营业收入增速由2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%。2024上半年，物业上市企业营收均值22.24亿元，同比增长仅4.86%，增速进一步下降。

　　物业服务企业通过深化基础服务主业，成功打破不同业态间壁垒，从而拓宽经营业态边界，实现“业态融合”，在这一进程中，基础物业服务的收入占比得到进一步提升，2024上半年该比例达到72.06%，是企业整体收入增长的主要动力。随着物业企业对基础服务标准化和颗粒化的细致拆解，多个业务单元可在不同业态中得到复用，增强了服务的灵活性，提升了运营效率。

　　增值服务中非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响、创新型服务仍未打开增长空间，增值服务及创新型服务整体占比有所下降，2024上半年下滑至27.94%。

　　非业主增值服务持续萎缩，预计占总营收的比重将持续走低。非业主增值服务主要包括案场服务、顾问咨询服务、工程服务等，房地产开发端的深度调整直接导致非业主增值服务大幅减少。2023年底所有披露拆分收入的41家上市物业企业，非业主增值服务占总营业收入的比重为8.29%。2024上半年，非业主增值服务收入均值同比下降约26.12%，占营收的比重下降至7.19%，预计2024年全年该占比将进一步下降。

　　聚焦可持续、有发展潜力的业务，持续优化业务布局，推动内生增长。在消费降级的背景下，业主与客户对于价格敏感度更高，更加青睐高性价比、品质稳定的服务，无疑对于社区增值服务及非住宅业态增值服务的开展提出了更高要求。2024上半年，所有可拆分社区增值服务的46家企业，实现0.59%增长，占营收的比重达到12.39%，较2023全年提升1.45个百分点。创新型服务摸索中前进，寻求突破。除了城市服务外，如设备管理、能源管理、团餐、智慧化解决方案等都有积极尝试与开展，但各业务开展有侧重，城市服务重点提升回款及盈利能力，项目布局更加侧重经济发达区域和优质项目；团餐则在于食品安全、客户关系维护、菜品设计和服务模式等，对物业企业跨界经营能力提出了更高的要求。

　　行业成长性进一步放缓，市场进一步向规模物业企业集中，分化进一步加剧。2024上半年营收第一名是最后一名的179倍，较上年同期提升61倍，较2023年全年提升17倍；排名前十营收之和是最后十名营收之和53倍，较上年同期提升11倍，较2023年全年提升4倍。

　　2024上半年，上市物业企业毛利率均值23.35%，较上年同期下降1.33个百分点，较2023年全年上升0.21个百分点；净利率均值7.11%，较上年同期下降1.24个百分点，较上年全年上升1.72个百分点。由于成本确认的季节性因素，下半年利润率往往较上半年低，同时，行业整体收入增长放缓，人员成本上升，因而，大概率全年利润率仍面临压力。

　　央国企表现稳健，毛利率和净利率保持稳定。2024年上半年央国企毛利率均值20.83%，虽然低于民营企业3.69个百分点，但是，净利率均值9.28%，高于民营企业2.93个百分点，这得益于央国企严格的财务管理以及高效的风险防控机制。

　　商管业务占比较高的企业利润率水平保持高位。2024上半年毛利率排名前5的企业，无一例外，商业运营或商业运营及物业管理服务占营收的比重都超过35%。为维持高利润率，该部分企业：第一，全力招商，精准定位，因城施策，差异化经营以应对市场变化。第二，打造商业新场景，数字化驱动新媒体精准营销。第三，提升服务品质，树立客户思维，优化消费体验。

　　大部分物业企业在优化收入结构的同时，通过管控费用，来对冲毛利率震荡下行的现实问题。上市公司的平均期间费用率由2020年的9.96%持续下降至2024年年中的8.05%，降幅接近两个百分点。

　　物业公司通过多种措施降本增效，主要措施包括：第一，精简组织架构，优化人员配置。一方面，多数物业公司的业务拓展及战略方向发生调整，由原来的高速扩张变为高质量稳健发展，管理层级也相应做出调整。不少物业企业根据自身规模大小、项目布局、业务拓展情况，重新梳理集团、区域、城市及项目的组织层级架构，适当合并“区域中心”，控制管理中心数量，甚至直接去掉“城市”层级，由区域直管项目，以达到精简架构，提升人均效率，降低管理费用的目的。另一方面，在智能机器设备代替人工的趋势下，智能巡检、高压清洗机、扫地机器人、智能客服等设备的运用更普遍，显著提高了物业运营效率，大幅降低人工成本，优化人员配置。

　　第二，提高区域管理密度，强化业务生态协同。在项目地域布局上，聚焦已确定及深耕的核心城市，严格把控管理半径，不盲目承接地理位置偏远、孤立的项目，通过管理密度提升促发展、缩减成本、提升整体效能；提升供应链管理能力，打造良性供应链生态，降低运营成本，提高运作效率。第三，推行标准管理。明确各项工作的责任和流程，提高物业管理效率，减少工作重复和资源浪费。

　　并购“后遗症”、关联方应收账款等风险敞口得到有效控制，对于净利率的影响逐渐接近尾声，上市物业企业尤其是民营企业的净利率将逐渐企稳，并有修复预期。2024H1上市物业企业应收账款及票据总额达到1020.67亿元，继续创新高，增速较上年同期增长8.54%，基本与上年全年增速持平。2024H1折旧及摊销总计12.03亿元，较上年同期大幅下滑63.64%，对于利润率的影响微乎其微。

　　截至2024年12月9日，物业管理行业共计有68家上市企业，包括62家港股企业和6家A股企业。其中，港股上市物企总市值约2094亿元（较年内最低点回升约19.86%），动态市盈率PE均值10.85倍（较年内最低点回升约23.27%）。

　　截至2024年12月9日，共有36家上市物业企业实施了现金分红，共计分红108.6亿元，创历史新高。从分红金额看华润万象生活分红最高，为30.5亿元，此外，万物云、保利物业、中海物业和滨江服务分红较高均超过了5亿元。

　　持续稳定分红能够提振投资者信心，有助于资本市场的长期发展。回归现金流逻辑，聚焦具有稳定现金回报特征的物业企业，符合机构筛选投资标的的要求，能够吸引更多的长期投资者和稳健型资本的关注，进而形成一个积极的、自我强化的良性循环。

　　基于对公司未来发展的信心、对公司内在价值的认可，股东亲自下场加入资本市场的风云际会，助力企业估值回归。回购是资本市场的一项重要活动，一方面，回购可以聚拢控制权，稳定经营计划；另一方面，回购可以提升自身股票价值，也可视作现金分红，是对股东的一种回报方式。2024年初至2024年12月初，上市物企中，万物云以约2.96亿元的资金用于回购股票，回购数量约1410万股，位居回购金额榜首；金科服务动用资金约1.88亿元，共计回购股票数量约2693万股。

　　除了分红、回购外，增持也是资本市场资本运作常用的手法。大股东、机构投资者或公司管理层通过增持公司股票，向市场传递积极信号，表达对公司价值的认可和对未来发展的乐观预期。如：8月27日，FIDELITY FUNDS在场内以每股均价24.94港元增持保利物业23.62万股，涉资约589.2万港元。

　　物业企业加大分红等行为得到了资本市场的认可。从二级市场表现看，今年年初以来，有分红物业上市公司股价涨幅均值为20.94%，显著高于其他无分红物业企业。

　　两家国资物企成功登陆资本市场。泓盈城市服务与经发物业分别于5月与7月登陆港股，弥补了湖南省及陕西省无上市物企的空白，两家企业共计募集资金约2.53亿港元。此外，6月，港誉智慧城市服务在正式完成更名及更换管理层等一系列动作后，正式步入物业管理行业，9月，华发股份完成对华发物业的私有化，完成摘牌，退出资本市场；11月，融信服务对外表示，因股份交易流动性低、价格下降，上市平台已失融资能力，考虑到公司长远发展，融信服务启动了私有化程序。

　　IPO市场有回暖迹象。目前，深业物业已获得证监会备案，于10月16日再次更新招股书，湖北联投城市运营拟通过*ST明诚资产重组完成上市，另外还有多家企业正在推进行业顾问事宜，预计2025年将会有5家物业企业登陆资本市场。

　　目前，物业管理行业的多元业务主要包括三大板块，第一类是基于住宅业态的社区增值服务，主要围绕居民的资产、日常生活、小区公共空间等提供运营管理及服务；第二类是基于非住宅的设施管理服务，主要涵盖企业及事业单位的非核心业务，提供餐饮、会务、能源管理、行政服务等服务；第三类是基于城市公共空间的城市服务。这三类业务有相同之处也有各自的独特性和专业性，一起组成了物业管理行业的“多元服务生态”。

　　社区增值服务是物业服务企业探索较早的多元业务，围绕业主的生活需求提供家政、零售、美居、房产经纪、养老、教育等增值服务。这一板块在2021年的增速非常高，有的企业甚至超过200%，但2022年以来，增速急转直下，不少上市公司出现负增长。首先，这与管理面积增速下降有直接关系；其次，宏观经济承压，经济下行，人们的消费需求不高，购买服务的意愿有所降低；再次，房地产开发市场供求关系发生显著变化，与之相关的房产经纪、美居服务等均受到一定影响；最后，相比于基础物业服务，社区增值服务刚性较弱，稳定性较差。综合看来，该板块仍未取得突破性发展。

　　我们以2024年中报披露社区增值服务收入的46家港股上市公司为样本，整理相关数据发现，社区增值服务仍处于发展瓶颈期，且样本中过半数企业社区增值服务收入出现负增长。2024年上半年，披露社区增值服务收入的46家港股上市公司社区增值服务均值约为3.46亿元，基本保持稳定，未取得显著增长。46家样本企业中，有25家社区增值服务出现负增长，占比过半。力高健康生活、雅生活服务、正荣服务等降幅超过30%。

　　具体来看，房产经纪服务受房地产市场影响较大，收入呈现下降趋势，鲜有企业该板块收入实现正增长。在明确披露该业务收入数据的14家上市公司中，仅滨江服务2024年上半年的房屋经纪服务收入实现增长，且增幅仅为3.06%，绝大多数企业房屋经纪业务收入同比均大幅下降。

　　受新房销售及二手房交易下行的影响，美居服务收入也呈现下降的趋势。2024年中期，大多数披露美居服务收入的上市公司该指标同比均出现下降，德信服务降幅最高，达85.01%；金茂服务、雅生活服务、世茂服务降幅均超过50%。滨江服务逆势而上，表现突出，2024年上半年美居服务实现收入4.2亿元，同比大增247.72%，主要原因为优居服务中硬装业务取得了不错的发展。

　　表：2023H1-2024H1部分上市公司美居服务收入情况（单位：百万元）

　　影响房屋经纪和美居服务营收下降的原因主要有以下几个方面：第一，尽管2024年鼓励支持房地产行业的政策层出不穷，但市场依然相对低迷，新交付项目较少，二手房市场整体热度不高，对经纪业务及美居业务的需求随之减弱；第二，市场环境竞争激烈，竞争者众多，贝壳、我爱我家、麦田等房产中介机构以及大大小小的装修平台都在市场中竞逐，物业服务企业相比之下在专业能力、资源整合能力等方面仍然有所欠缺；第三，业主认知的提升以及需求的多样化，对服务品质和产品的价格等方面均会设定更为严格的标准和期望，这对物业公司提出了更高的要求。因此物业公司既要在当前形势下，紧抓存量市场机会，也要不断提升自身专业能力、服务能力、资源整合能力等，以应对市场环境变化带来的挑战。

　　相比之下，社区增值服务中，生活服务有较强的刚性需求，具备发展潜力。围绕“人”的社区生活服务整体收入稳中有升，包括社区零售、家政服务、养老服务、教育服务、饮水服务等。从披露社区生活服务的15家上市公司数据看，2024年上半年，15家样本公司的社区生活服务收入均值约为1.85亿元，同比微增1.04%。该类业务需求刚性较强，具有较大的挖掘空间。

　　具体来看，社区零售、养老服务、教育服务等均具备较高的增长潜力。2024年上半年，绿城服务和新希望服务的社区零售收入同比分别增长11.39%、45.27%；建业新生活、世茂服务、东原仁知服务的养老服务同比分别增长37.42%、19.19%、27.06%；祈福生活服务和绿城服务的教育服务同比分别增长35.26%、9.06%。

　　社区生活服务是值得物业服务企业持续探索并取得突破的业务方向，在社区增值服务板块中的重要性有望进一步提升。一方面，近几年来，政策层面一直鼓励物业服务企业发展“物业+生活”服务。2024年8月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》中提到的6方面重点任务，第一点就是挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，再次为物业企业发展社区生活服务提供了有力的政策支持。另一方面，家政、零售、餐饮、养老、托育、教育等都关乎居民基本的日常生活，需求旺盛且具备一定的消费刚性。因此，物业服务企业可结合自身情况有所侧重地进行业务布局，培育新的业绩增长点。

　　近几年，物业企业对非住宅领域的探索逐步深入，通过并购、搭建专业团队、战略合作、品牌化等方式布局创新型业务。在布局IFM领域的实践过程中，物业企业主要聚焦在团餐、设施管理、泛行政服务等。例如金科服务、新城悦服务主要布局团餐业务；招商积余主攻设施管理领域，为楼宇、园区等设施提供设备运维与管理、能源评估，电梯购买、安装、维保等服务；卓越商企服务主要聚焦泛行政服务，为企业提供企业集采、行政后勤、商务服务、员工福利等多维度企业服务。物业企业结合自身优势选择重点发力赛道，以点及面，逐步突破。

　　目前，物业企业布局数量最多的业务是团餐，金科服务、雅生活服务、新城悦服务、新希望服务、保利物业、远洋服务、特发服务、星盛商业、世茂服务、绿城服务等十多家物企纷纷涉足团餐相关业务。从上市公司披露数据看，世茂服务、新城悦服务、金科服务主要布局IFM中的团餐业务，且该业务板块已经取得了显著而稳定的收入。2024年上半年，世茂服务、新城悦服务、金科服务的团餐业务收入分别为1.76亿元、2.44亿元、1.51亿元，相对稳定；浦江中国于2024年新增餐饮服务板块，预计更多物企将入局该业务。

　　值得一提的是，并购整合和战略合作是发展IFM业务并做大做强的重要方式，能够快速建立起专业服务能力，抢先切入新赛道。如新城悦服务为了打造“物业+餐饮”的新型后勤服务模式，先后收购了上海学府餐饮、苏州海奥斯餐饮等优质团餐企业，目前团餐板块收入领跑物管行业。

　　然而，在当前的经济环境和市场环境下，消费需求降低，市场竞争程度日益激烈，均对团餐业务的进一步发展带来挑战，持续保持团餐业务的规模扩大和营收提升并非易事。如世茂服务和金科服务团餐业务板块虽已初具规模九游体育官方网站，，但2024年上半年的收入出现一定下滑；金融街物业在餐饮服务方面布局多年，但2024年该板块收入大幅萎缩，甚至毛利为负，面临一定压力。物业企业只有不断学习、积累宝贵的市场经验、积极寻求合作，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。

　　在头部企业的引领下，近年来布局城市服务赛道的物企数量不在少数。但头部企业入局较早，优势更突出，经过近几年的发展已经取得一定成效，探索出合适的业务模式，并形成独立的业务板块和经营品牌，如碧桂园服务的“城市共生计划”、万物云的“万物云城”、保利物业的“镇兴中国”、华润万象生活的“万象服务”、招商积余的“城市运营板块”、绿城服务的“城市绿洲”、正荣服务的“荣城”等。

　　2024年上半年，披露城市服务收入的上市公司共有12家，板块收入均值约为3.92亿元，同比小幅下降4.57%。主要原因有两方面，第一，受到宏观经济的影响，部分地区政府收缩了对于城市服务的需求；第二，考虑到政府财务状况及支付能力的变化，有些物企积极调整，主动退出部分利润率较低或信用期较长的项目。尽管多半上市物企都有开展城市服务业务，但形成一定业务体量并披露数据的企业不多，城市服务收入贡献仍较低。碧桂园服务在城市服务领域的收入遥遥领先，大部分企业城市服务依然处于探索阶段。

　　在盈利方面，城市服务的毛利率水平基本保持稳定。从披露数据看，康桥悦生活、万物云、雅生活服务、碧桂园服务、世茂服务、永升服务、荣万家等企业的城市服务毛利率均值稳定在16%左右（2023年上半年为16.09%，2024年上半年为15.89%）。而同期的环卫服务上市公司的毛利率水平普遍位于20%以上，表明物企在该赛道的利润水平尚有提升空间。

　　以客户为中心，就是要将客户安全与健康放在首位，确保业主的人身和财产安全得到充分保障，避免口碑崩塌。为保障客户健康安全，提升风险预防能力，物业服务企业推行层级分明的安全管理机制，涵盖总部、区域及项目各级别；落实安全生产责任，严格执行“一票否决制”，确保任何存在安全隐患的决策都无法通过；通过组织开展多样化的安全培训和实战演练，并实施年度安全生产责任考核，对安全目标达成情况及责任履行状况进行严格评估。同时，物业企业还强化风险控制和紧急预案的制定，规范突发事件的响应、报告和处理流程，以便更有效地应对突发事件，减少潜在损失。此外，实施更为严格的督导巡检管理，通过上下级联合的定期督导检查，确保各项服务标准得到切实执行，进而提升客户满意度。

　　有效回应客户诉求，加强客户沟通，正确应对投诉管理也是提升服务品质的重要环节。物业服务企业建立健全客户投诉处理机制，确保客户的问题能够得到及时、有效处理。多元化的沟通渠道建设，能够满足不同客户需求，及时捕捉客户意见与建议，拉近与业主间距离，了解业主真实需求；针对客户的问题，处理要及时、高效，融入情感，有礼有节，讲究沟通技巧，还要体现专业性与高效率，确保每一位客户的问题能够迅速、妥善解决；借助大数据平台建立档案，跟踪回访，对于多发问题要制定针对性的解决方案，并加强内部管理和监督，防止类似问题再次发生。

　　精细化管理要求物业服务企业一方面把服务的每个环节拆解到最小单位，落实到每个服务步骤上，做到细致入微、精益求精；另一方面，针对每个服务细节，制定出相关的执行标准，形成培训、考核、验收制度，旨在实现服务的规范化、标准化、专业化和人性化。

　　细节之处见真章，物业服务品质体现在日常的点点滴滴之中。以基础服务中绿化为例，一块草坪，其背后是浇水、修剪、施肥、病虫害防治、除草、补种等一系列标准化作业流程，以标准促品质。景观之美不在于名贵花木堆砌，而在于能否吸引业主漫步其中。通过绿化台账的精细化管理，确保树木、花草从位置、数量、养护工具、流程等都清晰明了，因地制宜的养护方案，详尽的养护日历，共同推动着绿化工作的开展。

　　提供精细化服务，注重细节，全面提升服务水平，助力客户满意度提高。2024年物业服务满意度相比上年有了小幅提升，达到73.1分。物业企业以客户满意为根本，持续努力，通过提供优质服务、加强与业主的沟通互动等，赢得了业主的广泛信任和认可。

　　说明：本次中国物业服务满意度普查所采集的有效数据，仅限于已收房且对物业服务有深入了解的业主群体。这一取值范围旨在确保数据的准确性和代表性，从而更全面地反映物业服务的质量和业主的满意度。

　　从各细项指标来看，在10个细项指标中，客户服务满意度得分为78.6分，位列第一位，充分体现了客服团队在提升服务品质方面的重要作用。同时，物业服务人员作为行业的核心力量，其专业素养和服务态度对于业主的居住体验至关重要，调研结果显示，物业服务人员满意度达到78.4分，位居第二位，显示出物业企业在人员培训和管理方面取得的积极成效。值得一提的是，相较于2023年，10个细项指标均呈现出不同程度的提升。其中，社区文化活动指标的上涨幅度最为显著，较去年提升了2.1分，这得益于物业企业通过举办各类文化活动，丰富了业主的业余生活，增强了业主之间的交流与互动，同时也提升了物业服务的品牌形象和影响力。

　　物业企业通过服务产品再设计以提升服务品质，主要体现在社区运营升级、智慧化建设以及人才培养等方面。为了构建和谐社区生活，物业企业与业主建立紧密的社区链接，促进与业主之间的相互认知与理解，有效激发社群活力；密切关注客户社交方面需求，积极运营社群IP，策划各类社区活动，营造出一个精神文化生活丰富多彩的社区环境；聚焦老幼及，通过暖心关怀传递爱与尊重，让每一位业主都能感受到温暖和归属感。

　　科技让生活越来越便捷，物业企业的服务也不断更迭：从“有服务”到“优服务”再到“智服务”。物业公司通过广泛部署的传感器和智能设备网络，实现对小区内公共设施、安全监控以及环境参数的全面、实时监测与远程控制。这种技术革新不仅显著提升了小区的安全性，让居民生活更加安心，还大幅提高了生活的便利性，让日常操作更加轻松快捷。在办公楼宇，通过物联网技术对能耗进行精细化管理，提升了能效水平，为客户营造了一个更加绿色、节能且舒适的生活、办公环境。智能客服系统的引入，使得客户能够享受到24小时不间断的在线服务，无论是咨询、报修还是投诉，都能得到及时、专业地响应。

　　人才是推动物业管理行业发展的核心动力，员工的专业能力和服务能力对服务质量与客户满意度有决定性作用。重视人才培养，不断提高员工的综合素质，是物业企业发展立足之根本。如：保利物业持续推进星生代、星辰铁三角、星河运营官、星耀专才、星海指挥官五支关键队伍相关的人才培养项目，聚焦各梯队人才能力提升，持续锻造企业服务品质核心竞争力。

　　2024年12月，二十城物业服务价格综合指数为1075.37，同比下跌0.01%，环比下跌0.03%，同环比均由涨转跌。同比来看，二十城中，武汉、南昌、青岛等6个城市物业服务价格指数下跌；深圳、宁波、苏州等6个城市物业服务价格指数同比均上涨。

　　物业服务价格指数同比上涨城市中，深圳涨幅较大，为0.53%；宁波和苏州物业服务价格综合指数同比分别上涨0.18%、0.13%；无锡、北京和济南同比涨幅则均在0.1%以内。

　　2024年12月，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、广州、天津、宁波、武汉均价分别为2.98元/平方米/月、2.86元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.67元/平方米/月、2.65元/平方米/月；成都、苏州等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间。

　　从不同星级物业服务收费来看，今年下半年，二十城三星级物业服务收费同比上涨，四、五星级同比均下跌。

　　2024年，物业管理行业政策继续以规范行业发展、建设行业标准为主线，同时鼓励企业开展多元服务，从全国到各地均出台各类政策，持续构建良好的政策环境，为物业管理行业稳健发展提供有力支持。

　　2024年上半年，重庆、银川、青岛、武汉针对普通住宅前期物业服务收费，相继推出了政府指导价格，明确规定收费上限。如重庆市新版《重庆市物业服务收费管理办法》中提到普通住宅前期物业服务收费限价最高为1.9元/平方米·月，《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》中明确普通住宅前期物业服务收费限价最高2.20元/平方米·月。

　　本轮物业费指导价政策对市场造成了系列影响。不少业主力争降低物业费，拒缴物业费，投诉物业服务差、质价不符等问题；部分降价项目，业主认为物业暴利，对物业不信任。而对于物业公司而言，绝大多数企业未按照限价范围降价，主动降费的项目或是迫于业委会压力，或是一些次新房项目；通过法律程序收缴物业费的情况更多，使物业与业主间关系“紧张”；部分企业因降费导致运营困难，从而出现降薪、裁员等问题。

　　2024年，物业管理行业保持高质量发展态势，在着力做好物业管理服务的同时，继续探索多元业务发展模式，聚焦优势赛道，为业主提供更多优质、便捷的多元生活服务。年内，各种鼓励物业企业开展生活服务的政策纷纷颁布。如2024年8月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出了6方面20项重点任务，其中包括挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，激发文化娱乐、旅游、体育、教育和培训、居住服务等改善型消费活力等，为物业企业发展“物业服务+生活服务”模式提供支持。2024年11月，民政部等24部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费，提升老年人生活品质的若干措施》，在拓展养老服务消费新场景新业态方面：提到要持续发展“行业+”养老新业态，支持养老服务与物业、家政、医疗、文化、旅游、教育等行业融合发展。

　　2024年，物业管理行业政策延续往年方向，以规范类政策为重心，明确物业服务内容、服务标准制定、人员权责、收费标准、信用建设等内容，以期全面提高行业合规性与服务质量，促进行业高质量发展。

　　规范类政策主要涉及物业管理条例的修订、物业收费机制等强约束性内容，信用建设，公共服务、智慧环卫系统等标准化建设内容，以及安全问题的内容，高效整治行业不合规行为，促进行业健康发展。具体来看，除修订物业管理条例外，规范性政策集中在信用建设与物业收费机制和定价方面。近年来，全国各地针对物业管理行业信用建设相关政策纷纷出台，主要明确信用信息构成采集、评价、修复以及奖惩措施，联动信用信息评价与企业运营，对信用信息评价较低的企业开展重点监督，全力推进以信用为核心的市场监督机制，进一步规范行业市场。

　　随着全国新开工房地产项目大幅减少和全国商品房销售面积持续收缩，物业管理行业的增量市场显著放缓。但是行业市场存量空间巨大，预计2025年全国物业管理规模仍将达到319亿平方米。披露在管面积的55家上市物业企业总在管面积约77.55亿平方米，不足2023年总规模的三成，占比较低，市场剩余空间足够大，物业企业仍旧可以通过竞争、并购做大规模。

　　随着优质项目稀缺性的上升，物业企业间的内卷竞争不可避免。在市场拓展环节，为提升竞标成功率，部分企业以“带资进场”、“低价竞标”等“卷价格”的方式争夺存量项目，有的企业推行全员外拓，加大对外拓团队的考核目标；在服务运营环节，为了优化服务品质，有的企业着力打造高标准的服务体系，为业主提供7X24小时的管家服务，有的企业聚焦社区文化建设，为广大业主开展定制化、多元化的社区活动；在内部管理环节，为了压缩和控制成本，有的企业大力推行“扩大化”的集中采购，细化到要求项目清洁使用的抹布都通过“拼单”的方式来采买，将省钱的办法用到了极致。

　　“卷服务” 成为推动质价相符格局的主要动力之一。如今，物业企业的基础服务不再局限于传统“四保一服”，而是积极拓展服务内容。从精心策划社区文化活动，到引入智能科技，如智能安防、便捷的线上物业服务平台等提升居住便捷性；从为业主提供个性化定制服务，如房屋托管、家居清洁套餐定制，到开展绿色环保行动优化社区环境。在服务品质管控上，通过严格的员工培训与考核体系，确保服务的专业性与规范性，同时借助先进的客户反馈机制，及时处理业主诉求并持续改进服务。这些举措全方位提升了服务体验，使业主切实感知到服务价值的提升，为合理定价提供了有力支撑。

　　“卷价格” 也在塑造质价相符格局中发挥重要作用。物业企业在成本控制方面苦下功夫，一方面通过规模化运营降低采购、人力等成本，例如大型物业集团集中采购设备与物资可获取更优惠价格；另一方面运用科技手段提升效率减少人力依赖，如自动化清洁设备、智能设施监控系统的应用。在价格策略上，打破传统单一模式，针对不同物业类型、服务层级制定灵活价格方案，像高端住宅配套高端专属服务对应较高价格，普通住宅则提供基础服务与亲民价格。并且，企业主动公开价格构成，积极与业主沟通协商，使价格制定透明化、民主化。这种“卷价格” 的努力让业主能根据自身需求与预算选择合适服务，促进了价格与服务质量的精准匹配，与 “卷服务” 协同共进，助力物业管理行业迈向质价相符的良性发展道路。

　　物业企业通过“卷服务” 在服务内容、品质和响应等方面的全面提升，以及 “卷价格” 在成本控制、价格策略等方面的优化创新，二者相互配合、相互促进，将逐步推动行业走向质价相符的格局。这一格局的形成不仅有利于提高业主的生活质量和满意度，也有助于提升物业企业的竞争力和行业整体的健康发展水平。高质高价是行业最理想的质价相符模型，高质高价市场原则能够驱动公平竞争，优化行业资源配置，激发企业服务创新，有助于企业实现高质量发展，提升行业社会价值和地位。

　　在竞争激烈且日益规范化的物业管理市场中，物业企业面临着诸多挑战。通过战略聚焦、区域聚焦和业务聚焦，企业能够实现修炼内功、提质增效的目标。

　　战略聚焦：明确核心方向，精准资源配置。战略聚焦要求物业企业从宏观层面审视自身，确定核心战略定位，避免盲目多元化和资源分散。企业需深入分析自身优势、劣势、市场需求以及行业发展趋势，选择最具潜力和竞争力的战略方向。例如，部分企业专注于高端住宅物业管理，将资源集中投入到打造高品质服务团队、定制化服务流程以及营造尊贵社区环境等方面。通过长期的战略聚焦，这些企业在高端市场树立了良好的品牌形象，赢得了高净值业主群体的信赖，实现了服务溢价与高效运营。同时，战略聚焦有助于企业在技术研发、人才培养等关键领域进行深度投入。对于致力于智能化物业管理的企业而言，持续投入资源研发智能安防系统、智能设施管理平台以及业主移动端服务应用等，能够显著提升服务效率与质量，降低人力成本，增强企业在数字化时代的核心竞争力，从而达成提质增效的战略目标。

　　区域深耕：深耕本地市场，构建竞争壁垒。区域聚焦是物业企业在特定地理区域内集中资源，深入挖掘市场潜力，实现精细化运营的重要策略。在区域聚焦过程中，企业能够充分了解当地的政策法规、文化习俗、市场需求特点以及竞争态势，从而制定更贴合当地实际情况的运营策略。通过深耕本地市场，企业可以实现规模经济与协同效应。在区域内管理多个项目时，能够共享人力、物资、设备等资源，降低运营成本。同时，良好的区域口碑与品牌影响力有助于企业获取更多项目，形成区域竞争优势，提高市场份额与盈利能力，实现提质增效的区域深耕效益。

　　业务优化：做专核心业务，提升服务品质。业务聚焦促使物业企业专注于核心物业管理业务及其相关增值服务领域，摒弃与核心业务关联度较低的业务板块，将有限的资源集中用于提升核心业务的服务质量与运营效率。在基础物业管理服务方面，企业聚焦于安保、保洁、绿化、设施设备维护等关键环节，通过标准化作业流程、专业化员工培训以及精细化监督考核机制，确保服务的稳定性与高品质。此外，围绕核心业务开展相关增值服务也是业务聚焦的重要体现，例如，针对住宅业主开展社区零售、家政服务推荐等增值服务，通过做专核心业务与相关增值服务，企业能够提升业主满意度与忠诚度，拓展收入来源，在核心业务领域形成品牌优势与竞争壁垒，最终实现提质增效的业务发展目标。

　　当前，物业企业面向C端的社区增值服务，收入绝对值及占总收入比重不高，未来短时间内，行业可能仍将延续这种状态和趋势。2024H1港股上市物企营收TOP10企业，社区增值服务收入占总收入的比重均值约为12%，多家头部企业的社区增值服务收入占比甚至低于10%；从内容看，社区生活服务、空间运营、资产运营服务三者合计收入占比超过八成，其他贡献有限。

　　面向B端客户的非住宅领域，基础物业服务收入受项目高空置率、低收缴率等因素影响较大，企业在短期内难以取得突破性发展。

　　面向 G端的城市服务，企业收入绝对值出现下降，且整体营收贡献度较低，未来，城市服务仍将是少数物业企业选择重点布局的特色赛道。2024年上半年，披露城市服务收入的上市公司共有12家九游体育官方网站，，板块收入均值约为3.92亿元，同比小幅下降4.57%。盈利方面，城市服务毛利率尚待提升。披露数据的样本企业的城市服务毛利率均值稳定在16%左右（2023H1为16.09%，2024H1为15.89%）。同期的环卫服务上市公司的毛利率水平普遍位于20%以上，表明该赛道利润率水平尚有提升空间。

　　短期看，虽然物业企业的多元服务业务正面临瓶颈，但是，长远看，多元服务必将成为物业企业突破传统局限、实现可持续增长的关键路径。未来，物业企业通过精准聚焦优势领域布局，并巧妙借势政策方向发力，能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，为自身发展开拓更为广阔的空间。

　　物业企业在开启多元服务征程时，要深入剖析自身的优势所在。这可能源于企业在长期运营过程中积累的专业技能、独特资源或特定领域的丰富经验。这种聚焦优势领域的布局方式，能够使企业在熟悉的业务范围内充分发挥核心竞争力，减少因涉足陌生领域而带来的风险，以高起点、高效率的姿态开展多元服务业务，从而为业主提供更具针对性和高品质的服务体验，提升企业在特定细分市场的品牌知名度与美誉度。

　　政策在物业管理行业的发展进程中扮演着极为重要的角色，物业企业若能敏锐捕捉政策风向并积极借势，将为多元服务的拓展注入强大动力。随着国家对社区养老服务的重视与支持，出台了一系列鼓励政策，如提供养老服务设施建设补贴、运营补贴等。一些有远见的物业企业顺势而为九游体育官方网站，，将养老服务纳入多元服务体系。在社区内打造集日间照料、康复护理、老年社交娱乐等多功能于一体的养老服务中心，整合社区资源，联合专业养老机构，为老年业主提供全方位、多层次的养老服务解决方案。又如，在环保政策的推动下，企业可积极开展绿色社区建设相关的多元服务业务，包括垃圾分类处理与宣传、社区能源管理优化、绿色景观打造与维护等。借势政策不仅能为企业的多元服务项目获取政策扶持与资源倾斜，降低运营成本与风险，还能使企业的业务发展与社会公共利益紧密结合，赢得社会各界的认可与赞誉，为企业的长远发展奠定坚实的社会基础。

　　聚焦优势领域布局与借势政策方向发力并非孤立的举措，二者相互协同、相互促进，共同推动物业企业多元服务的创新发展。在优势领域的深耕过程中，企业能够更好地理解市场需求与行业痛点，从而更精准地对接政策导向，挖掘出更多符合政策鼓励方向且具有市场潜力的多元服务创新点。例如，在城市服务领域具有优势的企业，结合当前城市更新与数字化转型的政策趋势，创新推出智慧城市运营服务。这种协同发展模式不仅能够提升企业多元服务的整体竞争力，还能通过创新驱动，为企业在不断变化的市场环境中持续注入新的活力与增长动力，使企业始终保持在行业发展的前沿，引领物业管理行业多元服务的发展潮流，实现企业经济效益与社会效益的双丰收。

　　综上所述，物业企业通过聚焦优势领域布局并借势政策方向发力，在多元服务的拓展道路上能够精准定位、高效执行，以创新为引领，实现企业的可持续发展与行业地位的稳步提升，为打造更加繁荣、多元且富有活力的物业管理市场贡献力量。

　　随着智慧科技在物业企业组织、业务和战略等层面的广泛渗透，越来越多的物业企业拥抱AI科技，加速硬件创新。科技建设作为物管行业核心的效率工具，在推动企业实现降本增效、业务创新和资源整合方面具有巨大潜力空间。囿于物业企业前台人员成本占比高且人员配置较刚性，叠加行业准公共服务属性，以基础服务为主营业务的传统物业企业，若不能保持经营效率的稳步提升，未来企业大概率将走向微利。头部企业为延缓、改变乃至扭转刚性成本上涨对自身有限利润空间的缓慢侵蚀，科技化建设成为企业实现高质量发展的必备战术工具和必要战略选择。

　　科技化建设是整套的运营模式转变，不只是单纯的软件和科技工具使用，物业企业需要调整认知和业务模式，理性认识科技化建设对企业效率和竞争力的提升空间。从业务视角看，由头部企业引领的行业科技化建设聚焦三个层面，追求“三台”协同：以财务、人力系统为主的科技化中后台，以设施设备运维、员工调度管理为代表的科技运营前台，和以业主APP、智慧社区硬件为核心的智能客服平台。在企业实践中，三个层面的竞争虽然存在相互交叉的内容，但整体呈现层层递进的关系。

　　物业企业建设科技化中后台的方向是打通企业内部的业务流数据，提升决策和管理的精细化、集约化水平，涉及企业资源规划（ERP）、客户关系管理（CRM）、办公自动化（OA）等系统。目前约75%以上的百强物企开展了成体系的内部科技化管理系统建设，其中头部物企的内部科技化管理系统已较为成熟。

　　打造科技运营前台的目标是技术赋能运营一线，全面覆盖“管物”“管人”和“管事”，以实现对内降本增效、对外提升业主体验。主要包括设施设备运维管理系统、一线员工调度管理系统等。目前约有60%的百强物企建立起较成熟的科技运营前台，其中头部物企凭借完善的线下设备触点，其科技运营前台建设领先行业。例如，物业智能管家机器人通过自动化处理日常咨询、报修、缴费等事务，减少人工成本，提高响应速度和客户满意度；通过物业智慧工具能够智能分析客户与管家的会话内容，自动提炼工单核心信息，减少了人为错误和节约成本，为用户提供快速和高效的服务体验。

　　构建智能客服平台的目的是向客户提供智能化服务，包括基础物业服务与增值服务。基础服务方面，通过线上线下互相配合，构成完整的智能社区（园区）服务体验；增值服务方面，探索建设集合社区零售、到家服务、资产运营、养老等多元服务平台入口。目前仅有不足20%的百强物企建立起较成熟的智能客服平台，其中头部物企的智能客服平台在客户体验方面市场反馈较好。

　　硬件方面，物业企业广泛应用的智能化硬件设备整体可概括为12个类别，具体包括清洁机器人、门禁系统、监控系统、照明系统、停车管理、能源管理、电梯监控、智能快递柜、垃圾分类、环境监测、消防设备、道闸系统。各类智能硬件设备在接入物业企业的智能化软件系统后，通过组织设备协作能够产生“1+1大于2”的效果。

　　清洁领域，各类型号的清洁机器人已经被广泛应用，在提高清洁效率的同时能够为企业降低人员成本。例如，高空玻璃清洁机器人、户外驾驶式机器人、管道清洁机器人等专业功能的清洁机器人，不但能够自主规划路径，精准识别并清理各类垃圾，而且清洁效果明显好于传统人工作业。

　　安保领域，智能门禁系统以人脸识别、车牌识别等形式的智能硬件被大量采用，此外，新型的闭路电视监控系统能够全方位监控公共区域，部分高端项目还运用智能视频分析系统实现主动预警。例如，碧桂园服务的智慧停车道闸，能够借助智能道闸、车位引导及线上缴费等功能，使车辆进出更为顺畅高效，大幅提升了停车场的利用率与管理水平；万物云通过万睿科技打造“黑猫系列”门禁系统，“黑猫一号”是以实现社区无人值守和保障社区安全两大需求为出发点，重点解决与平衡“通行速度、有效防尾随、人行安全保障”三大问题的人脸识别智能机器门；“黑猫二号”是社区、商圈停车场智能管家；“黑猫三号”是人行出入口无人值守智能门禁产品集。

　　此外，能源管理系统实时监测水、电、气等能源的使用数据，通过分析优化，助力物业企业制定科学合理的节能策略，实现节能减排目标；智能快递柜为业主提供便捷的快递收发服务，解决了快递“最后一公里” 的配送难题，也规范了快递存放管理；垃圾分类设备通过智能感应与语音提示，引导居民正确分类投放垃圾，推动环保工作深入开展；环境监测设备实时监测空气质量、温湿度等环境指标，为物业管理部门调整环境控制策略提供数据支撑；消防设备融合了智能烟雾感应、火灾报警与自动灭火等功能，在火灾发生时能迅速响应，最大程度减少损失。

　　这些智能化硬件设备相互协作、互为补充，共同构建起现代化物业管理的智能生态体系，为业主打造安全、舒适、便捷、高效的居住与工作环境，也促使物业企业在服务质量、管理效率与成本控制等多方面实现了质的飞跃，成为物业行业创新发展与转型升级的核心驱动力，引领着行业迈向智能化、精细化运营的新时代。

　　从技术、组织、业务和战略四个层面进行评估，当前物管行业科技化建设处于完善期，该阶段，物企科技化所面临的问题不是“有没有”的问题，而是“好不好”、“精不精”、“管不管用”、“适不适用”的问题。AI时代，物业服务的理论、方法、工具等都正在快速变革，鉴于物企资源禀赋和业务边界的差异，适合企业实情的科技化建设路径才是最好的。头部企业追求通过科技赋能提升“广义市占率”，尝试构建创新商业生态联盟，中小企业则更加关注科技化建设与企业自身实际服务能力的匹配。

　　头部物企现已实现科技化模块工具或整体解决方案的对外输出，形成了企业新的收入来源，并且此类收入通常锚定企业科技应用和转化能力而非传统的企业管理面积，因此，未来物业管理行业或将形成以企业整体收入规模为基础的“广义市占率”，但是，现阶段，物企科技业务的收入贡献并不亮眼。例如，2024上半年，万物云的科技业务收入再创新高，达13.92亿元，收入占比约7.9%，并且实现了对硬件科技领域的客户结构优化：來自产业客户的收入占比达到53.9%，开发商客户收入占比从之前的55.4%降低至46.1%；绿城服务将科技服务定位为四大战略核心业务之一，并作为企业构建差异化产品体系，破局效率瓶颈的关键业务，2024上半年贡献收入约1.59亿元，占总收入比重约为1.8%；世茂服务开展智慧場景解決方案业务，提供全屋智能设备、智慧停车及智慧通行等产品，2024上半年收入约0.47亿元，未来仍有巨大发展空间。

　　短期看，科技业务聚焦物企技术能力变现，长远看，未来头部企业的科技化建设可能将聚焦于业务边界的极限延展及广泛生态联盟的构建，从而实现企业竞争力的全面提升。随着增值服务赛道建设不断完善，头部物企在输出科技化工具的同时，能够沉淀海量数据，数据资源将成为头部企业优化业务和合作的“基础设施”。此外，在增值服务领域，头部企业凭借科技应用能力可与中小物企及供应链企业合作，从而形成新的竞争力。例如，雅生活服务：携手华为、商汤科技等互联网巨头，就智能园区建设、智能城市运营、5G技术应用等方面进行深入合作，探讨智慧城市立体解决方案；碧桂园服务：打造的“碧彩商城”成为物业行业内最大的专业采购平台，平台共有1000+供应商，120000+的各类SKU，交易金额5.3亿元。

　　中小物企科技化建设过程可能涉及业务流程的数字化改造、组织结构的精益化改革、技术替代的应用深化等多个层面，囿于资金、技术和组织能力三个边界限制，需强调科技化建设与实际服务能力的匹配。中小物企可优先选择开放式、可扩展的科技化底座技术，充分应用订阅式服务、轻量化产品，以实现高效、灵活且成本可控的科技化建设。总之，未来，中小物企科技化建设可以从以下五个关键步骤进行落实：

　　第一，统一思想：从企业内部进行科技化认知及管理，认识到科技化能力将成为未来企业市场竞争的核心能力之一，及时紧跟行业趋势避免被时代淘汰；第二，理性评估：从科技化基础水平、企业经营管理现状、内外部转型资源等方面评估企业科学化建设价值，明确科技化建设优先级，根据评估结果制定具体的科技化转型实施计划；第三，塑造组织：建立与转型适配的组织架构和管理制度，建立科技化人才标准，打造科技化人才梯队，提升科技化人才的认知，深化跨部门沟通协作；第四，优化实践：动态调整科技转型策略，选择开放式、可扩展的科技化底座技术，充分应用订阅式服务、轻量化产品，对于缺乏IT专业人员的企业，可以选择SaaS服务，以减轻维护负担；第五，融入生态：积极对接行业龙头企业，加入行业协会或联盟，以便更容易获取行业内的最佳实践和技术支持。与智慧社区建设接轨，积极参加行业会议和展览，了解最新的技术和解决方案。

　　近年来，国资背景物业企业加速资源整合。国资背景物业企业所在集团在考虑物业资源整合的必要性和可行性前提下，将集团体系内的园区、办公楼、酒店、工程管理、城市服务等与物业关联度高、协同性强的板块整合到物业板块。资源整合后的新主体多以登陆资本市场的方式实现进一步发展。2024年内仅两家物业公司在港股上市，均为国企，分别是泓盈城市服务和经发物业。以泓盈城市服务为例，通过资源整合，旗下主要运营子公司主要有城发物业、城投物业、园林公司、停车场公司、照明公司、城发商管、城发星家、城发资产等。经过物业重组后，泓盈城市服务成为兼具物业管理、城市服务、商业运营综合管理的城市运营服务提供商，特色鲜明，优势突出。

　　照此趋势看，未来，地方国资物业公司整合资源，登陆资本市场仍将持续。截至2024年11月底，资本市场共有16家国资物业公司。国企上市历程主要经历了三个阶段：2018年及以前为关注期，IPO市场国资物企身影并不多见，仅2015年中海物业在港股上市；2019-2021年是国企上市的热潮期，3年内共计10家国企上市；2022年以后，行业IPO市场热度下降，但国企迎来了战略机遇期，2022年共5家物企登陆港股，其中有3家是国企；2023年，珠江服务完成重组；2024年至今，2家地方国企登陆港股，分别为经发物业和泓盈城市服务，国资背景物业公司成为IPO市场主力。

　　民营物业企业虽然受到房地产开发市场影响较大，但部分上市民企借助上游调整机会，通过独立市场拓展、品牌焕新、业务独立发展等多种方式摆脱关联方依赖，持续巩固自身优势，关联方交易收入占比呈现下降趋势。如碧桂园服务来自关联方的收入占比在原来低位基础上，实现了持续下降：从2022年的5.8%下降至2023年3.1%，进一步下降至2024上半年的1.3%。同时，具备专业服务能力和特色服务优势的民营企业迎来发展契机，不断为行业开辟更多细分蓝海市场。近两年，在资本的驱动下，行业竞争愈演愈烈，各种新赛道不断涌现，诸如高端服务、绿色物业等细分市场空间逐步打开，打造出差异化的产品定位和特色服务内容。如上市公司绿城服务、滨江服务等企业是高端物业服务的典型代表，凭借高服务品质、高满意度水平、高标准服务体系，赢得了市场和业主的认可。

　　根据中央政治局会议的部署，提振消费、扩大内需被放在了明年工作的首位，显示出政策对消费的重视程度提升到了新的高度。2024年以来，国家出台一系列促进消费升级的政策。如2024年8月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出了6方面20项重点任务，其中包括挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，激发文化娱乐、旅游、体育、教育和培训、居住服务等改善型消费活力等，为物业企业发展“物业服务+生活服务”模式提供支持。2024年11月，民政部等24部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费，提升老年人生活品质的若干措施》，在拓展养老服务消费新场景新业态方面：提到要持续发展“行业+”养老新业态，支持养老服务与物业、家政、医疗、文化、旅游、教育等行业融合发展。

　　促消费政策的背景和影响深远，不仅涉及到短期的经济刺激，也关乎长期的经济结构调整和消费升级。政策的实施需要多方面的配合和持续的努力，以实现消费市场的持续健康发展。对于物业管理行业而言，涉及的消费场景非常丰富，不仅在基础物业管理服务，在团餐、零售、养老、教育、旅游、家政等各类生活消费中都能发挥重要作用。预期未来将会出台更多鼓励物企开展“物业+生活”服务的政策，推动行业发展，为企业发展多元业务提供契机。

　　值得一提的是，2024年，引发热议的普通住宅前期物业费指导价格政策在多个城市/地区出台。虽然物业费政策热度较高，但是物业费指导价格的提出以及制定很早就出台过相关政策，并非新政。比如重庆市住宅物业费1-1.9元/㎡/月的标准，在2015年渝府办发36号文《重庆市物业服务收费管理办法》的配套文件中就已经出现，并非新规定；青岛市发改委于2019年印发了《关于公布青岛市普通住宅物业服务等级标准的通知》（青建办字[2019]58号），规定了物业费指导价基准并明确物业服务等级的划分标准。

　　既然住宅前期物业服务费指导价并非首次出现，甚至有的地区今年出台的政策中指导价价与多年前一样并未调整，为何物业费问题在今年引起了较大的风波，成为社会民生热点话题？首先，从政策的披露层面看，今年限价政策地出台似乎在态度上更加严格和正式。如重庆市重新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发【2023】104号）以及2024年3月，价格主管部门发布《重庆市政府定价的经营性服务收费目录清单（2024版）》，明确列出住宅前期物业费1-1.9元/㎡/月的标准，但并未像之前一样做出任何解释，让业主理解出了政府彻底严格执行限价的意味。青岛市城阳区的《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》表明了要自查、整改的态度。武汉市江夏区还专门启用了远城区住宅物业费定价权，规定了低于《武汉市民生收费标准目录清单》中物业费标准的价格。其次，当前经济正处于结构调整和转型升级的关键时期，部分群体对未来预期持谨慎态度，消费市场潜力有待进一步释放，民众在面对生活成本时表现出一定的压力，导致对价格问题的敏感程度提高，毕竟能成功争取降低物业费就是真正节省生活成本，所以反应比较激烈。最后，这几个政策出台或执行的时间较为集中，产生一定的叠加效应，一时间热度较高，甚至网上频频出现“取消物业”的舆论。

　　各地的住宅前期物业服务费限价政策在当地都产生了一些反响，包括业主端、物业企业及物管市场层面。很多业主力争降低物业费，拒缴物业费，投诉物业服务差、质价不符等问题；部分降价项目，业主认为物业暴利，对物业不信任。对物业公司而言，绝大多数企业未按照限价范围降价；武汉主动降费的案例相对较多，或是迫于业委会压力，或是一些次新房项目；通过法律程序收缴物业费的情况更多，使物业与业主间关系“紧张”；部分企业因降费导致运营困难，从而出现降薪、裁员等问题。

　　物业费“一刀切”能否解决市场问题？我们认为，物业费的高低差异悬殊，价格区间较大，影响因素非常多，包括但不限于地理位置、楼盘定位、项目楼龄等。尤其在我们“商品房预售管理制度”下，开发商在预售前就已经选定好物业公司，签订前期物业服务合同并确定价格，这就导致前期物业费很大程度上跟项目竣工、业主入住后的物业服务品质关联度不高，业主在买房的时候多为被动接受，并没有实质的选择权和议价权。

　　历史上，由于住宅物业服务费存在一定的价格刚性，有一些楼龄较老的项目十几年、二十年没涨过物业费，但人工成本，物价水平多年来是有提高的，使物业管理产生压力。因此，新楼盘在物业费定价的时候直接将价格定的比较高，以应对价格刚性带来的不利。但当项目交付后，物业管理服务并没有拿出清晰的服务标准，服务价值与高昂的物业费严重不符，这也是“物业费降价争端”多发生在楼龄较新的项目上的主要原因之一。

　　既然现实中每个项目的情况和特点并不相同，那物业费指导价“一刀切”的政策恐怕是很难应用于所有项目。我们认为，非市场化的物业费定价有碍行业高质量发展，物业企业服务质量与价格匹配，是行业市场成熟与进步的重要标志，营造质价相符的市场环境是行业良性发展的关键。只有真正做到“质价相符”，物业管理市场才能良好有序运转，业主与物业公司之间的问题才能得到缓和。

　　物业费指导价政策对市场的影响也给了我们启示。第一，“限价”行为干扰了“市场调节”功能，不利于从根本上确立“质价相符”的定价机制。第二，扰乱物业服务企业正常的项目运营，甚至影响到物业服务质量和业主满意度水平。第三，物业费“一刀切”政策短期内反而引发了一定程度的市场混乱，未发挥政策本意的积极作用。最后，从长远看，建立质价相符、良性互动的市场机制是不能通过简单的“一刀切”能实现的。当前，各地区物业管理市场面临的问题有相同之处，也有不同之处，重点在于如何结合本地区物管市场的特点建立好的机制、如何更好规范市场秩序、建立“质价相符”的市场环境、解决行业的现实问题，而不是盲目跟进“限价”政策。

　　（七）ESG建设：中指研究院连续三年联合发布《物业服务上市公司ESG测评研究报告》

　　中指研究院、中信证券研究部、北京秩鼎公司联合对物业上市公司进行ESG测评研究，已连续三年发布《物业服务上市公司ESG测评研究报告》，旨在客观、准确评价物业服务上市公司在环境、社会和公司治理方面的综合表现，为社会各方提供参考和决策依据，同时鼓励物业企业更加重视并积极履行ESG相关职责，推动中国物业管理行业的可持续发展。

　　未来，随着更多ESG相关规范、指导政策的出台，将提高企业ESG信息披露的质量。物业企业在ESG建设过程中，要把握核心议题，例如，加强风险防范和员工关怀，关注服务品质、客户满意度等核心指标，逐步推动企业从单纯追求业绩增长，向兼顾财务、环境和社会可持续发展的转变。j9九游会网址，j9九游会网址，j9九游会网址，